부동산 증여세를 아끼는 팁, 실거래가 감정평가 공시지가 중에서 유리한 가격으로 진행한다. (절세, 주택증여)

세금을 절약할 수 있는 좋은 기사가 나왔다.

탈세는 하면 안 되지만, 절세는 삶에 필수인 시대다.

 

기사에 나온 내용을 정리해봤다.

 

1) 주택보유세와 주택증여세는 어떻게 정해지는가?

주택보유세 = 공시지가로 보유세가 정해진다.

주택증여세 = 증여자가 신고한 가격을 기준으로 증여세가 정해진다.

 

2) 증여자가 신고한 가격이란?

증여자는 주택증여 할 때, 해당 주택의 가격을

공시지가와 감정평가금액 중 하나로 신고할 수 있다.

(세법에서 매매사례가액, 감정평가금액, 기준공시지가로 주택증여세율이 정해짐)

 

그래서 증여자는 절세의 유불리를 계산하여 진행하는 것이 필요하다.

 

ㄱ) 기준공시지로 신고하는 경우,

 

ㄱ-a) 아파트

증여일 기준으로 6개월 이전, 3개월 이후의 기간 내에서

증여일과 가장 가깝게 거래된

같은 단지, 같은 평형 면적의 매매거래가액을 증여재산평가금액으로 간주된다.

증여일이 7월 1일 일 때,

1월 1일 ~ 11월 1일 이내가 된다.

 

ㄱ-b) 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 등-

이 주택들은 같은 단지, 같은 면적의 주택매매거래가액을 확인하기 어렵다.

그래서 공시지가가 기준이 된다.

 

 

ㄴ) 감정평가금액으로 신고하는 경우,

공시가격이 10억 이상인 주택이라면-

두 곳 이상의 감정평가 법인에 의뢰해 받은 금액의 평균이

감정평가금액으로 간주된다. 

 

ㄴ-a) 아파트

증여할 아파트를 정식으로 감정평가 받아 감정평가금액이 정해진다.

(감정평가 비용 발생하나, 감정평가비용은 필요경비로 공제 가능함)

 

ㄴ-b) 단독, 다가구, 다세대 주택 등-

상속세율이 정해진 바에 따르면-

단독주택이 기준시가 5억원, 감정평가금액 9억원 이라면-

이 경우에는 상속할 때 상속세가 없다.

그래서 위의 경우에는 기준시가로 신고해도 되고, 감정평가금액으로 신고해도 된다.

 

하지만-

향후 주택을 양도할 때는 유불리가 달라진다.

 

기준시가로 상속받은 주택은 취득가액이 5억원이다.

감정평가를 통해 상속받은 주택은 취득가액이 9억원이다.

양도세는 양도차익에 따라서 세금이 결정되므로,

(양도차익 = 매매금액 - 취득가액)

향후 양도소득세 절세를 계산한다면 감정평가로 신고하는 것도 좋을 수 있다.

 

단, 주의 사항이 있다.

증여 받은 주택을 증여시점으로부터 5년 이내에 매매하면,

해당 주택의 취득가액은 증여자가 주택을 취득했을 때의 가격이 취득가액으로 계산된다.

즉, 증여자(부모)가 2021년 2월 27일에 주택을 증여했고,

증여받은 자녀가 2026년 2월 26일에 주택을 매도하면-

이 주택의 취득가는 부모가 주택을 취득했던 취득가액으로 된다.

 

 

3) 기사의 예시 김씨 사례

김씨는

- 서울 소재 아파트를 보유 중

- 10년 내 증여한 적 없음

- 증여일로부터 6개월 이내 같은 단지, 같은 평형의 매매거래가액은 13억

- 공시가격은 9억원

- 감정평가법인에 의뢰해 얻은 감정평가액은 12억

이다.

 

기사의 사례 예시를 확대해서 붙인다.

 

4) 결론, 그러면 증여가액을 어떻게 신고하는 것이 유리한가?

 

ㄱ) 아파트

통상 감정평가를 의뢰해서 감정평가금액으로

증여가액을 신고하는 것이 유리하다.

이유는 감정평가금액이 매매가액보다 더 낮기 때문이다.

 

ㄴ) 단독, 다가구, 다세대 주택

통상 기준시가가 증여세 절세에 유리하다.

하지만,

매도 계획과 해당 주택의 가격에 따라 유불리가 다르다.

 

ㄴ-a) 기준시가 5억원, 감정평가금액 9억원 이하일 때,

감정평가금액으로 증여가액을 신고하는 것이 유리하다.

단, 향후 5년 이내에 주택을 매도할 경우

이 주택의 취득가액은 증여자의 예전 취득가액이 인정되므로-

5년 이후에 매도해야 감정평가금액으로 신고한 의미가 생긴다.

 

ㄴ-b) 기준시가 5억원 초과, 감정평가금액 9억원 초과일 때,

기준시가와 감정평가금액 모두 증여세를 계산해봐야 한다.

 

통상 기준가격으로 하는 게 증여세액이 낮으므로,

기준가격으로 신고하는 것이 유리하다.

 

하지만, 향후 5년 이후에 매도 계획을 가지고 있고,

이 주택의 시세가 많이 오를 수 있다면-

감정평가금액으로 하는 게 유리할 수도 있다.

5년 후에 양도세액이 지금의 기준시가 증여세액보다 

훨씬 클 경우, 양도세액을 낮추기 위해서 지금 증여세를 더 내는 것이

유리할 수도 있기 때문이다.

 

아래와 같이 예상된다면-

증여세액 < 5년후, 매도 차익 

감정평가금액으로 하는 게 유리하다.